A Nota Técnica nº 009, que promove novas adaptações no leiaute da NFS-e para a Reforma Tributária do Consumo, não estará disponível nos ambientes de produção e produção restrita em agosto de 2026.

Também não deverão estar disponíveis nesse período os novos fatos geradores identificados pelos subitens 99.02, 99.03 e 99.04. O cronograma específico de implantação será divulgado futuramente.

A notícia reduz a pressão imediata sobre empresas que estavam se preparando para emitir documentos fiscais relativos a operações que, até então, não eram normalmente formalizadas por meio da NFS-e.

Mas é necessário interpretar a atualização com cautela.

A postergação do leiaute não significa que a locação deixou de estar no campo de incidência do IBS e da CBS. Também não significa que todos os contribuintes estão dispensados de revisar cadastros, contratos, sistemas e processos.

O que houve foi uma postergação operacional da obrigação acessória específica, e não a revogação das regras tributárias aplicáveis ao setor imobiliário.

O que é a Nota Técnica nº 009?

A Nota Técnica nº 009 atualiza a estrutura tecnológica da Declaração de Prestação de Serviços e da NFS-e nacional para acomodar novas operações, informações e regras relacionadas ao IBS e à CBS.

Entre as mudanças previstas estão:

• reestruturação dos grupos destinados às operações com bens imóveis;

• criação de campos específicos para locação, cessão onerosa e arrendamento;

• detalhamento das unidades imobiliárias envolvidas;

• vinculação de pagamentos às operações;

• ajustes nos campos de IBS e CBS;

• adaptação do CNPJ ao formato alfanumérico;

• novas possibilidades de notas de ajuste.

No caso dos imóveis, a NT 009 criou o grupo gLocacao, destinado às informações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, e o grupo gUnidImob, voltado à identificação das unidades imobiliárias envolvidas na operação.

Esses grupos são importantes porque o novo sistema tributário precisa receber dados que não eram tradicionalmente exigidos na NFS-e de serviços convencional.

O que mudou na atualização de 15 de julho de 2026?

O Portal Nacional da NFS-e apresentou quatro esclarecimentos centrais.

A Nota Técnica nº 009 não estará disponível em agosto de 2026. Os novos fatos geradores 99.02, 99.03 e 99.04, em princípio, também não estarão disponíveis nos ambientes de produção e homologação nesse período.

Para 3 de agosto, o leiaute exigido será o da Nota Técnica nº 004, acrescido do campo tpRetPisCofins introduzido pela Nota Técnica nº 007.

O cronograma de implantação da NT 009 será publicado futuramente.

Na prática, o governo separou duas frentes que vinham sendo interpretadas como se fossem uma única obrigação.

Frente que permanece em 3 de agosto

Empresas do regime regular que já emitem documentos fiscais contemplados pelos leiautes vigentes deverão preencher corretamente os grupos de IBS e CBS.

Frente que terá cronograma próprio

Operações que dependem dos novos fatos geradores e das estruturas técnicas da NT 009 não serão exigidas no mesmo cronograma.

Essa separação é decisiva para evitar que empresas utilizem códigos inadequados ou adaptem artificialmente operações imobiliárias a documentos destinados a serviços tradicionais.

Quem continuará obrigado a informar IBS e CBS em 3 de agosto?

A partir de 3 de agosto de 2026, os documentos fiscais eletrônicos já alcançados pelos leiautes em produção deverão conter os campos de IBS e CBS para empresas do regime regular.

O comunicado do Comitê Gestor do IBS informa que os documentos deverão apresentar a alíquota-teste total de 1%, composta por:

• 0,1% de IBS;

• 0,9% de CBS.

Sem o preenchimento dos campos obrigatórios, o documento poderá ser rejeitado pelo sistema autorizador. A apuração permanece informativa em 2026, desde que as obrigações acessórias sejam cumpridas conforme as regras vigentes.

No ambiente da NFS-e, essa exigência deve ser interpretada de acordo com o leiaute efetivamente disponível: NT 004, com a complementação prevista na NT 007.

Portanto, continuam no radar imediato:

• prestadores de serviços sujeitos ao regime regular;

• empresas que utilizam a NFS-e nacional ou sistemas municipais integrados;

• empresas que emitem NF-e, NFC-e, CT-e e outros documentos contemplados;

• equipes de tecnologia responsáveis por emissão e integração;

• escritórios contábeis e fiscais responsáveis pela validação das notas.

Quem loca imóveis precisará emitir NFS-e em 3 de agosto?

Para as operações de pura locação, cessão onerosa ou arrendamento que dependam dos novos fatos geradores e da estrutura criada pela NT 009, a resposta é:

Não haverá, em 3 de agosto de 2026, a obrigatoriedade operacional de emissão da nova NFS-e utilizando os fatos geradores que ainda não estarão disponíveis.

Essa conclusão decorre diretamente da informação publicada pelo Portal Nacional da NFS-e sobre os subitens 99.02, 99.03 e 99.04.

Entretanto, é incorreto afirmar que a locação está definitivamente fora do IBS e da CBS.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que os novos tributos incidem sobre operações onerosas com bens e serviços e inclui expressamente a locação, a cessão e o arrendamento entre os fornecimentos alcançados.

Assim, existem duas conclusões simultaneamente verdadeiras:

1. A locação integra o campo material do novo sistema tributário.

2. A obrigação eletrônica específica da NT 009 não será operacionalizada em agosto.

Esse é o ponto central para compreender a atualização sem conclusões precipitadas.

A empresa deve emitir uma NFS-e de serviço para substituir a nota de locação?

Não.

Não recomendamos enquadrar artificialmente uma locação em um código de prestação de serviço apenas para conseguir emitir a nota.

A operação deve ser documentada conforme sua natureza jurídica e econômica.

Enquanto o novo documento ou leiaute não estiver disponível, a empresa deve manter organizada a documentação que atualmente comprova a operação, como:

• contrato de locação;

• boletos;

• recibos;

• demonstrativos de cobrança;

• extratos bancários;

• documentos do imóvel;

• memória de reajustes;

• composição de reembolsos e encargos;

• identificação do locador e do locatário.

A criação de uma solução improvisada pode gerar uma classificação incorreta, distorcer a base tributável e comprometer a futura apuração do IBS e da CBS.

Atenção especial aos contratos mistos

O maior risco está nas empresas que possuem contratos com locação e serviços agregados.

É comum que um mesmo contrato envolva:

• locação do espaço;

• administração;

• manutenção;

• limpeza;

• recepção;

• segurança;

• gestão de instalações;

• intermediação;

• serviços de tecnologia;

• estacionamento;

• fornecimento de equipamentos;

• apoio operacional.

Nesses casos, a postergação da NT 009 não autoriza a empresa a deixar de emitir os documentos relativos aos serviços efetivamente prestados.

A operação precisa ser analisada por componente.

Exemplo prático

Uma empresa cobra R$ 50 mil mensais, sendo:

• R$ 35 mil pela locação do imóvel;

• R$ 10 mil por manutenção e facilities;

• R$ 5 mil por administração.

A postergação da estrutura específica da locação não elimina a necessidade de documentar corretamente os R$ 15 mil relacionados aos serviços, quando sujeitos à NFS-e.

Contratos genéricos, com uma única descrição e sem separação econômica, tendem a apresentar maior risco fiscal.

E as incorporadoras?

As operações de alienação decorrentes de incorporação imobiliária também estão inseridas no regime específico de bens imóveis.

Contudo, o documento projetado para essas operações não é simplesmente uma NFS-e convencional.

A Receita Federal informa que a NF-ABI — Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis já possui leiaute definido, mas sua data de vigência será estabelecida em documento técnico específico.

Portanto, a incorporadora não deve interpretar o dia 3 de agosto como início automático da obrigação de emitir a NF-ABI.

A conclusão adequada é:

A tributação da incorporação está prevista na legislação, mas a obrigação operacional do documento imobiliário depende da entrada em vigor de seu cronograma técnico.

A empresa deve continuar se preparando, mesmo sem uma exigência sistêmica imediata.

A postergação elimina a tributação?

Não.

A obrigação principal e a obrigação acessória são dimensões diferentes.

A legislação define quais operações estarão sujeitas ao IBS e à CBS. Os documentos técnicos definem como os dados serão transmitidos, validados e processados pelos sistemas.

Quando o ambiente tecnológico ainda não suporta uma determinada operação, não é razoável exigir que o contribuinte emita um documento inexistente ou tecnicamente indisponível.

A Receita Federal esclarece que o contribuinte impossibilitado de emitir documento fiscal eletrônico por responsabilidade exclusiva do ente federativo não estará descumprindo a obrigação acessória.

Também informa que, durante o ano-teste de 2026, estarão dispensados do recolhimento de IBS e CBS os contribuintes para os quais ainda não exista obrigação acessória definida.

Essa dispensa deve ser interpretada dentro do período de testes e das regras vigentes. Ela não representa uma desoneração permanente da atividade.

O que não deve ser feito

A atualização não autoriza as empresas a:

• abandonar o projeto de adequação;

• suspender o mapeamento das operações imobiliárias;

• deixar de emitir notas de serviços efetivamente prestados;

• utilizar códigos genéricos sem validação;

• misturar locação e serviços em uma única receita;

• desconsiderar a futura tributação;

• manter contratos sem memória de composição;

• aguardar o novo cronograma sem preparar o ERP.

O tempo adicional deve ser utilizado para melhorar a qualidade da implantação.

Conclusão CORYTAX

A atualização da Nota Técnica nº 009 trouxe um alívio operacional, mas não encerrou o tema.

Locações, cessões, arrendamentos e operações de incorporação não deverão ingressar automaticamente no novo fluxo documental em 3 de agosto de 2026 quando dependerem dos leiautes e fatos geradores ainda indisponíveis.

Ao mesmo tempo, os serviços já contemplados pelos leiautes em produção continuam avançando para a validação obrigatória dos campos de IBS e CBS.

A decisão correta não é interromper a implantação.

A decisão correta é usar o novo prazo para:

• corrigir contratos;

• separar receitas;

• organizar cadastros;

• testar o ERP;

• validar a classificação fiscal;

• projetar impactos em preço, margem e caixa.

A postergação reduz a urgência de emissão, mas aumenta a oportunidade de fazer a transição com qualidade.

A CORYTAX acompanha a regulamentação e transforma cada atualização da Reforma Tributária em um plano de ação fiscal, operacional e tecnológico para as empresas.